Division 43 建物減価償却・Capital Works Deduction とは

投資物件をお持ちの方へ。建物部分の経費計上を見落としていませんか？

オーストラリアで賃貸物件、商業物件、店舗、オフィス、工場などの収益物件を所有している場合、建物そのものや構造部分に対して Division 43 Capital Works Deduction を申請できる可能性があります。

Division 43 とは、建物の建築費用や構造的な改良費用を、一定期間にわたって税務上経費計上できる制度です。多くの方が、ローン利息、管理費、修繕費、保険料などは経費として認識していますが、建物部分の減価償却である Division 43 を見落としているケースがあります。

Division 43とは何か？

Division 43 は、オーストラリア税法上の Capital Works Deduction と呼ばれます。対象となる可能性があるものには、以下のようなものがあります。

  • 建物本体の建築費
  • 増築、改築、構造的な改良
  • キッチン、バスルームなどの大規模改装
  • ガレージ、フェンス、舗装、擁壁などの構造物
  • 商業物件の内装工事や店舗フィットアウト
  • 賃貸目的で使われる建物の資本的支出
Division 43の経費計上は建築費用を基に計算され、通常 2.5％ または 4％ の法定率で経費計上します。重要なのは、購入価格に対しての経費計上ではなく、建築費用に対して経費計上です。

どのような物件が対象になるか

Division 43 は、主に収益を生むために使われる建物や構造物が対象です。例えば、以下のようなケースです。

  • 賃貸住宅
  • 投資用ユニット・アパート
  • 商業ビル
  • 店舗・レストラン・カフェ
  • オフィス
  • 工場・倉庫
  • Airbnbなど短期賃貸に使われる物件
  • 事業用に使用している建物
  • 賃貸に出している一部自宅部分

住宅用賃貸物件の場合、建物の建築開始時期、建築完了時期、賃貸開始日、使用割合などが重要になります。

Division 43でどれくらい経費計上できるのか

一般的な住宅用投資物件では、建築費用の 2.5％ を年間経費とできるケースが多く、最大40年間にわたり経費計上します。

計算例

建築費用が $300,000 の場合、年間経費額は次のようになります。

$300,000 × 2.5％ = $7,500

この場合、条件を満たせば年間 $7,500 を賃貸収入に対する経費として申請できる可能性があります。

ただし、実際の経費額は以下により変わります。

  • 建築開始日
  • 建築完了日
  • 物件の用途
  • 賃貸開始日
  • 個人使用期間の有無
  • 建築費用の証明資料
  • 改装・増築の有無
  • 住宅用か商業用か
  • 物件の一部のみ賃貸しているか

Division 40との違い

不動産の減価償却には、主に Division 43 と Division 40 があります。Division 43は「建物そのもの」、Division 40は「設備・備品」と考えると分かりやすいです。

項目Division 43Division 40
対象建物・構造部分取り外し可能な設備・備品
例建物本体、壁、屋根、床、増築、構造的改良エアコン、カーペット、ブラインド、家電、家具など
経費計上方法法定率で長期間経費計上資産ごとの有効耐用年数で減価償却
一般的な率2.5％または4％資産ごとに異なる

ただし、住宅用賃貸物件の中古物件に関する Division 40 の取扱いには制限があるため、実際にはTax Depreciation Scheduleや会計士による確認が重要です。

Tax Depreciation Schedule（減価償却レポート） が必要

このDivision 43、建物の減価償却を計上するには、Quantity Surveyor（査定士）が作成する Tax Depreciation Scheduleという減価償却レポートが必要になります。

特に以下のような方は、Tax Depreciation Scheduleを取得することで経費計上額が増えます。

  • 投資物件を購入した
  • 中古物件を購入したが建築費が分からない
  • 新築物件を購入した
  • 改装・増築を行った
  • Airbnbや賃貸物件として使用している
  • 商業物件や店舗を所有している
  • 過去にDivision 43を申請していない
  • 毎年のタックスリターンで賃貸物件の経費を最大限確認したい

減価償却レポートはこちらから作成できます。

修繕費とCapital Worksの違いに注意

賃貸物件の支出は、すべてがその年に全額経費になるわけではありません。

例えば、壊れた箇所を元の状態に戻すための支出は修繕費として扱える可能性があります。一方で、物件を改良する支出、価値を高める支出、構造的な変更を伴う支出は、Capital WorksとしてDivision 43で長期間にわたり経費計上する扱いになることがあります。

その年に経費になる可能性があるもの

  • 壊れた水道管の修理
  • 破損したドアノブの交換
  • 既存設備を同等品で修理
  • 通常のメンテナンス

Division 43になる可能性があるもの

  • キッチン全体の改装
  • バスルームの全面改装
  • 部屋の増築
  • 構造的な改良
  • 新しいフェンスや舗装工事
  • 店舗フィットアウト

Division 43はキャピタルゲインにも影響します

Division 43の経費計上を申請した場合、将来その物件を売却するときのキャピタルゲイン計算に影響することがあります。

ATOは、Capital Works Deductionとして経費計上した金額は、キャピタルゲイン計算上のCost BaseまたはReduced Cost Baseに含めることができないと案内しています。

つまり、Division 43は毎年の税金を減らす効果がありますが、将来売却時のキャピタルゲイン計算にも関係するため、タックスリターンと売却時の記録管理が重要です。

よくある質問

Q古い物件、中古物件でもDivision 43は使えますか？

A

築年数40年以内なら経費計上可能です。また、建物本体が古い場合でも、過去の改装、増築、構造的改良が対象になることがあります。特にキッチン、バスルーム、増築、外構工事などがある場合は確認する価値があります。

Q自宅にも使えますか？

A

通常、自宅として使っているだけでは税金とは関係ないため対象になりません。ただし、自宅の一部を事業用または賃貸用として使っている場合、条件により一部経費とできる可能性があります。ただし、将来のキャピタルゲインに影響する可能性があるため注意が必要です。

QAirbnb物件でも対象になりますか？

A

収益を得る目的で使用している場合、対象になる可能性があります。ただし、私用期間、空室期間、賃貸可能状態、使用割合などを確認する必要があります。

Q毎年同じ金額を申請できますか？

A

多くの場合、Tax Depreciation Scheduleに基づいて毎年の経費額を申請します。ただし、物件の使用状況、売却、追加改装、個人使用期間などがある場合は調整が必要です。

Ezy Taxがサポートできること

Ezy Taxでは、オーストラリアの不動産投資、賃貸収入、減価償却、Capital Works Deductionに関するタックスリターンをサポートしています。

  • 賃貸物件のタックスリターン作成
  • Division 43経費計上の確認
  • Tax Depreciation Scheduleの確認
  • Division 40とDivision 43の区分確認
  • 修繕費とCapital Worksの判断
  • 賃貸収入・経費の確認
  • Airbnbや短期賃貸の税務確認
  • 将来売却時のキャピタルゲインへの影響確認
  • 投資物件を複数所有している方の申告サポート

Division 43を見落としていないか確認しましょう

投資物件をお持ちの方で、以下に当てはまる場合は一度確認することをおすすめします。

  • 投資物件を購入した
  • 賃貸物件のタックスリターンをしている
  • Tax Depreciation Scheduleを持っていない
  • 建物減価償却を申請しているか分からない
  • 改装や増築をした
  • Airbnbとして貸している
  • 商業物件や店舗を所有している
  • 毎年の不動産経費を正しく申請したい

Division 43は、正しく申請すれば毎年大きな節税方法となる可能性があります。一方で、キャピタルゲインや記録管理にも関係するため、単に金額を入れるだけではなく、物件の状況に合わせた確認が重要です。

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